|
|
Приобретение гражданами жилья в частную собственность1. СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ 3 1. ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА 4 2. ПРАВОВЫЕ И СОЦИАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ЖИЛИЩНОЙ РЕФОРМЫ. 6 3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА "ЖИЛИЩЕ" 9 3.1. Государственная целевая программа "Свой дом" - новый этап реализации программы "Жилище". 12 3.2. Финансово-экономические аспекты. 14 3.3. Архитектурно-строительные аспекты и строительное производство. 18 3.4. Организационные аспекты. 20 3.5. Жилищная реформа, градостроительство и развитие населённых пунктов. 21 3.6. Национальный план действий: задачи, мероприятия, мониторинг. 24 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 27 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 28 ВВЕДЕНИЕ Жилищная проблема в жизни каждого человека одна из важнейших. Каждый хочет иметь свою удобную, благоустроенную квартиру или дом, где он будет хозяином. Но, к сожалению, не каждый может заиметь это сокровище. Путь к осуществлению этой мечты довольно долог и сложен. Не только из-за отсутствия средств на приобретения жилища, но ещё из-за незнания того, что делается на жилищном "фронте", незнания законов, по которым приобретается квартира. Стремление ознакомится с жилищной проблемой, лучше узнать и понять могу ли я рассчитывать на приобретение квартиры, определило выбор этой темы. Ускорение хода экономических преобразований в стране вовлекает всё новые сферы нашей жизни в орбиту так называемых рыночных отношений. Очередной "жертвой" дальнейшей капитализации социальной сферы стало жильё. С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись не за счёт общественных фондов потребления, а за счёт жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан. В этих целях развёрнуты приватизация жилищного фонда, выдача гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья, выпуск жилищных сертификатов, удостоверяющих право граждан на приобретение квартиры в собственность и целый ряд других мер, направленных на то, чтобы сколотить широкий социальный слой частных собственников жилья, преодолеть отрицательные последствия уравниловки в деле обеспечения граждан жильём (2). 1. ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА Закон о приватизации жилищного фонда в РСФСР был принят 4 июля 1991 года и был первым шагом в решении жилищной проблемы. Этот закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жильё. Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшение использования и сохранности жилищного фонда. Вступление в права собственности на жильё даёт гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильём (1, 9, 10). Приватизация осуществляется на основе следующих принципов. Граждане принимают решение о приватизации жилищных помещений в государственных и муниципальных жилищных фондах исключительно добровольно. Владельцы приватизированного жилого дома и квартиры имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону. Каждый гражданин имеет право на приобретение в порядке приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов один раз. На переходный к рыночным отношениям период для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок поставки на учёт и обеспечения жилыми помещениями. Обслуживание и ремонт жилых помещений осуществляется при желании их владельцев, жилищно-эксплутационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживающими эти дома до приватизации. Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых домов и квартир производится их собственниками по тем же ставкам, которые установлены для обслуживания государственного и муниципального жилищных фондов (4, 10, 15, 16). Однако намеченное правительственной программой возрастание в сотни раз стоимости жилья и коммунальных услуг лишает очередников возможности получить квартиру на условиях, предусмотренных Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР". У основной массы очередников просто не будет в ближайшее десятилетие необходимых средств на покупку жилья. При нынешнем уровне обеспечения населения жильём и состоянии экономики не обойтись без прямой помощи предприятиям со стороны госбюджета и других централизованных источников, прежде всего путём создания надёжной базы для развития жилищного строительства. Необходимо формировать самостоятельную отрасль жилищно-гражданского строительства. Как основу для рынка жилья, где бы оно функционировало в качестве товара, а также для сохранения его государственного распределения ориентированного на граждан с фиксированным размером доходов. Сочетание того и другого возможно лишь при наращивании объёмов строительства жилья, наличии рынка строительных материалов и конструкций, технологий и проектной документации, а также при приоритетном направлении инвестиций на возведение и модернизацию жилья, других объектов социальной сферы и демонополизации строительного комплекса. Создание материальной основы должно сочетаться с правовой базой, разработкой нормативных актов по жилищной реформе (1). 2. ПРАВОВЫЕ И СОЦИАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ЖИЛИЩНОЙ РЕФОРМЫ Принципиально новый, поворотный этап в законодательном регулировании жилищных отношений в России начался с момента принятия VII Съездом народных депутатов Российской Федерации в декабре 1992 года Закона "Об основах федеральной жилищной политики". Настоящий Закон определяет основные принципы реализации конституционального права граждан Российской федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. Целью федеральной жилищной политики является: обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов; создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников); развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производства строительных материалов, изделий и предметов домоустройства (1). Принятие закона должно было позволить гражданам реализовать своё конституционное право на жилище путём его предоставления на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды, либо путём приобретения и строительства жилья за счёт собственных средств без ограничения площади. Одновременно гарантировалась возможность государственной помощи гражданам, не обеспеченным жильём, с предоставлением государственных компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержанию и ремонту жилья. Принятие основ федеральной жилищной политики способствовало реализации конституционного права граждан на жилище в новых социально-экономических условиях и правовому регулированию жилищных отношений при становлении различных форм собственности. Закон установил чёткую классификацию видов жилищного фонда, разграничил права собственности на жилищный фонд. Важнейшими являются нормы закона, применение которых позволяет расселить семьи, проживающие в коммунальных квартирах, снять все ограничения по обмену нанимаемого, арендуемого или собственного жилья. Закон должен был стимулировать проявление любой инициативы физическими или юридическими лицами при приватизации, строительстве, приобретении жилья, а также при его содержании и ремонте. Принципиально важным для осуществления жилищной реформы является изменение системы оплаты жилья и коммунальных услуг, обеспечивающее возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Определено, что переход на новую систему оплаты будет осуществляться поэтапно в течение пяти лет с предоставлением компенсаций (субсидий) гражданам с учётом их совокупного дохода в соответствии с социальной нормой жилья. Законом также были расширены возможности развития частной собственности на недвижимость в жилищной сфере. Теперь только сам гражданин в зависимости от желания и возможностей будет определять размеры собственного жилья, его стоимость и место строительства. Установлены сроки предоставления земельных участков под жилищное строительство: для граждан - в течение одного месяца, для юридических лиц - в течение двух месяцев. Новая жилищная политика предусматривает также развитие льготного долгосрочного кредитования индивидуального и кооперативного жилищного строительства, включая ипотечное кредитование. Законом систематизируются налоговые льготы гражданам, юридическим лицам при строительстве, реконструкции, приобретении, инвестировании жилья, развитии производства строительных материалов и предметов домоустройства. Закон предоставляет дополнительные возможности для решения жилищных проблем некоторым категориям льготников. Однако, не смотря на все принятые меры, приватизация жилья шла медленно, а в 1994 году даже снизилась. Учитывая положительный опыт приватизации, был установлен порядок бесплатной приватизации жилья независимо от занимаемой площади. Кроме того, был внесён ряд изменений, связанных с приватизацией квартир ведомственного жилищного фонда, квартир в домах, требующих капитального ремонта и т. п. В результате темпы приватизации жилья возросли (6). 3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА "ЖИЛИЩЕ" Новая жилищная политика состояла в том, чтобы на основе объективного анализа собственного и мирового опыта развития жилищной сферы городов и населённых пунктов обеспечить постепенный переход от моноукладной (государственной) к многоукладной (различной по формам собственности) экономике функционирования жилищной сферы городов и других поселений, сделать практически реализуемыми права граждан на жилище, сократить очереди на жильё, устранить трудности в приобретении собственного жилища, создать успешно функционирующий рынок жилья и недвижимости. Это предполагало дифференциацию роли государства в решении жилищной проблемы в зависимости от имущественного положения граждан, в частности гарантированное обеспечение жильём малоимущих и нуждающихся в социальной защите слоёв населения. Основой жилищной реформы являлся поэтапный переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов для формирования рыночных отношений в жилищной сфере; демонополизация жилищного строительства на основе привлечения в жилищный комплекс широкого круга инвесторов и увеличение доли негосударственных (внебюджетных) инвестиций, структурная перестройка базы строительной индустрии и промышленности строительных материалов. Следующим этапом в осуществлении жилищной реформы было одобрение Правительством Российской Федерации Государственной целевой программы "Жилище" (20 июня 1993 года), цель которой состояла в том, чтобы определить принципиальные положения долгосрочной государственной политики и наметить конкретные меры, прежде всего на 1993-1995 годы по осуществлению следующих основных задач: создание правовой базы, обеспечивающей проведение жилищной реформы; преодоление сокращения объёмов жилищного строительства; изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, по источникам финансирования, типам зданий и технологий их возведения; поэтапный переход жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения; демонополизация жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, структурная перестройка базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов, изменение форм организации строительства, а также управления обслуживания и ремонта жилищного фонда; комплексный подход к решению вопросов землепользования и приватизации земли, связанных с жилищной проблемой, развитием инженерной инфраструктуры. Прошедший период подтвердил эффективность предусмотренных направлений жилищной реформы, позволил полностью или частично решить ряд поставленных в программе задач. На основе Конституции Российской Федерации принят ряд основополагающих законов, иных правовых актов, обеспечивающих проведение жилищной реформы. Преодолено сокращение объёмов жилищного строительства. Ввод жилья в 1995 году составил 42,8 млн. кв. метров и превзошёл соответствующие показатели 1992-го, 1993-го и 1994 годов. Ввод в эксплуатацию общей площади индивидуальных домов за один год увеличился почти в полтора раза, и его доля в общем вводе жилья составила свыше 23 %. Изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. Доля частного жилищного фонда, составляющая в 1992 году 30 %, превысила 50 % в 1995 году, в том числе жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, увеличилась за этот период с 26 до 41 %. Приватизировано более одной трети квартир государственного и муниципального жилищного фонда. Начал функционировать рынок жилья. Почти на два миллиона уменьшилось число семей, находящихся в очереди на улучшение жилищных условий. При этом около 1,4 миллиона семей вышли из состава очередников и улучшили свои жилищные условия с использованием вновь введённых рыночных механизмов. Средняя обеспеченность жильём увеличилась на 1,2 кв. м и составила 18 кв. метров на человека. Коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Доля бюджетных средств во введении жилья, достигавшая до начала экономической реформы 80 %, сократилась примерно до 23%. Основным источником финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья. В сложных условиях перехода на рыночные принципы хозяйствования удалось сохранить работоспособный строительный комплекс, квалифицированные кадры; в ходе приватизации укрепить на новой основе опытные коллективы строителей, работников промышленности стройматериалов и стройиндустрии; в процессе демонополизации создать новые негосударственные подрядные структуры, способные при наличии инвестиций значительно увеличить объёмы жилищного строительства. Расширилось привлечение в жилищную сферу иностранных инвестиций. В ходе практической реализации программы "Жилище" в регионах России, деятельности органов исполнительной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также местного самоуправления выявилась необходимость новых подходов к ряду проблем жилищной реформы, внесены десятки предложений, в том числе апробированных на практике, направленных на совершенствование системы финансирования, кредитования и налогообложения жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, сохранения жилищного фонда за счёт его реконструкции, а также ряда архитектурно-технических и градостроительных аспектов. Цель нового этапа жилищной реформы - дальнейшее развитие долгосрочной государственной жилищной политики, реализация оставшихся не решёнными проблем программы "Жилище" и вновь возникших её аспектов, повышение социальной направленности жилищной политики. Наряду с ранее принятыми федеральными законами, приняты и введены в действие свыше 50 законодательных и иных правовых актов. Среди них основополагающее значение имеют "Об ипотеке", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "О товариществах собственников жилья", "О ценных бумагах" (14, 11, 8, 6, 13). 3.1. Государственная целевая программа "Свой дом" - новый этап реализации программы "Жилище". 27 июня 1996 года была принята целевая программа "Свой дом", которая стала составной частью целевой программы "Жилище" и открыла новый этап в деле её освоения. Как записано в постановлении, программа принята "в целях обеспечения граждан доступным жильём за счёт привлечения их средств и снижении стоимости строительства жилья. На новом этапе реализации программы "Жилище" в 1996-1997 годах предстояло завершить создание целостной системы законодательных и иных правовых актов, связанных с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством и сделками в жилищной сфере. В условиях перехода к рыночной экономике оплата потребителями жилищно-коммунальных услуг должна компенсировать не только расход по содержанию и текущему ремонту, но и затраты на восстановление здания (стоимость капитального ремонта и затраты инвестора). В целях упорядочения перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг всех форм собственности должна включать: первый платёж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт мест общего пользования жилых зданий; второй платёж - за коммунальные услуги. Собственник жилых помещений осуществляет третий платёж - налог на недвижимое имущество. В то же время наниматель жилья должен также осуществить третий платёж - плату за наём жилья. Для стимулирования процесса приватизации жилья гражданами. Введение платы за найм и установление его размера должно проводиться с учётом изменения размера налога на недвижимое имущество. Для значительной части населения преобладающим типом улучшения жилищных условий должно было стать использование капитала в виде существующей квартиры с привлечением государственных безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья, ипотечных банковских кредитов и собственных средств. В то же время должна быть сохранена практика бесплатного предоставления жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде малоимущим гражданам. С учётом мирового опыта должна осуществляться государственная поддержка действий граждан по самостоятельному регулированию жилищных условий путём обмена жилья, продажи занимаемого жилья для приобретения другого, ...., продажи или дарения с сохранением пожизненного проживания и содержания. С этой целью намечалось подготовить предложения по освобождению сделок от подоходного налога, а нотариальные пошлины на них уже были снижены. Предстояло активизировать образование кондоминиумов (т. е. групп домов, где одни квартиры находятся в частной собственности, а другие - в общей, долевой), в том числе на этом этапе строительства с созданием товариществ или иных ассоциаций собственников недвижимости. Наряду с индивидуальным жилищным строительством, предусматривалось сохранить такие формы улучшения жилищных условий граждан, как жилищно-строительные и жилищные кооперативы и молодёжные жилищные комплексы. Для поддержания членов жилищно-строительных кооперативов, строительство которых было начато до 1994 года, и участников молодёжных жилищных комплексов, строительство которых было начато до 1992 года, предусматривались меры государственной поддержки в форме предоставления целевых безвозмездных субсидий. В связи со значительным дефицитом бюджета, в качестве дополнительных источников финансирования предполагалось использовать средства коммерческих и банковских структур, кредиты и гранды иностранных государств и международных финансовых организаций, средства от продажи на коммерческих аукционах части отстроенного жилья, излишнего имущества, а также от продажи на коммерческих конкурсах недостроенных жилых домов и другие внебюджетные источники финансирования. В федеральном бюджете предусматривалось выделение средств на предоставление безвозмездных субсидий определённым категориям граждан (военнослужащие, уволенные в запас, жители крайнего севера и другим категориям граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий за счёт средств региональных и местных бюджетов) (3, 6, 12, 14). 3.2. Финансово-экономические аспекты. Финансово-экономические аспекты жилищной реформы имеют основополагающее значение в осуществлении жилищной политики. Поэтому изыскание новых путей и источников финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, реализация мер по снижению стоимости строительства, реконструкции и ремонта жилья явились одним из главных направлений работы на новом этапе реализации программы "Жилище". На этом этапе реализации программы "Жилище" значительно возрастает роль органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления во внедрении внебюджетных источников финансирования и максимальном обосновании средств бюджетов территорий. На основе правовой базы созданной на федеральном уровне, необходимо было обеспечить внедрение в практику следующих мер: выплату субсидий на строительство и приобретение жилья; предоставление жилищных кредитов, включая ипотечные кредиты; выпуск жилищных ценных бумаг; образование и использование фондов развития жилищного строительства; сокращение незавершённого жилищного строительства и снижение его стоимости путём проведения конкурсов и подрядных торгов. Как показывает опыт предшествующего периода жилищной реформы, наибольший эффект достигается при сочетании и комплексном использовании указанных мер. В принятом в 1997 году Указе Президента Российской Федерации "О жилищных кредитах", был предусмотрен основополагающие принцип, оказывающий определённое влияние на общее оздоровление финансовой системы - отделение системы жилищных кредитов от системы субсидий. При этом произошёл отказ от системы субсидирования процентных ставок по кредитам и введена система адресных субсидий на строительство, реконструкцию и приобретение жилья для конкретных граждан. Эффективность и доступность субсидий может быть значительно повышена при предоставлении субсидий в сочетании с получением ипотечного кредита на оставшуюся часть стоимости жилья; использованием объектов незавершённого жилищного строительства; накоплением средств при помощи жилищных бумаг или фондов жилищного строительства. Организации, предоставляющие ипотечные кредиты, особенно долгосрочные должны пользоваться определёнными льготами, срок действия которых должен быть чётко фиксирован. Должна проводиться политика развития жилищного кредитования как важнейшего инструмента привлечения частных сбережений инвестиций в жилищный сектор, стимулирования платёжеспособного спроса. В 1994-1995 годах целый ряд коммерческих банков России приступил к практическому кредитованию приобретения жилья. Принятие закона 2Об ипотеке" должно было стимулировать резкое увеличение объёмов ипотечного жилищного кредитования. Экономически наиболее эффективным механизмом участия государства в становлении общероссийской системы жилищного ипотечного кредитования является поддержка формирования вторичного рынка ипотечных кредитов для привлечения в сферу банковского кредитования широких долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов. Для этого было создано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию, что предполагает дополнительное привлечение частного капитала. Важным направлением изыскания дополнительных внебюджетных средств явилось дальнейшее развитие выпуска различного вида жилищных ценных бумаг, за счёт продажи которых уже построены и заселены жилые дома. Одним из реальных и неотложных путей повышения эффективности капитальных вложений в жилищное строительство жилых домов. Объёмы незавершённого строительства жилья в целом по России превышают годовой ввод жилья. К началу 1995 года в незавершённом строительстве находилось 1614 тыс. квартир, общей площадью 97 млн. кв. метров. Анализ показал, что порядка 30% не завершённых строительством жилых домов имеют готовность свыше 60%. На решение проблемы ликвидации этого явления направлен Указ Президента Российской Федерации, которым предусмотрено проведение инвестиционных или коммерческих конкурсов по передаче для завершения строительства или продаже таких домов. В целях снижения стоимости строительства намечено было осуществить следующие мероприятия: конкурсы на выполнение проектов жилища социального использования для выбора наиболее эффективных решений; организация подрядных конкурсов и торгов по выбору строительных организаций любых форм собственности для осуществления строительных работ; обеспечение конкурсной или аукционной продажи земельных участков застройщикам для жилищного строительства; уменьшение затрат покупателей жилья путём снижения в 1,5-2 раза коэффициента на инфраструктуру за счёт перенесения части единовременных затрат на формирование инфраструктуры в тарифы за будущее пользование этой инфраструктурой; введение правил предоставления или продажи жилья гражданам (по их желанию) без чистовой отделки. Учитывая последовательный перевод жилищной сферы на безубыточный режим функционирования, целесообразно продолжение мер по привлечению кредитных ресурсов, в первую очередь, международных финансовых организаций - Всемирного банка (МБРР), Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР) и других. Совершенствование налогообложения жилой сферы будет осуществляться с учётом общей реформы налогового законодательства и будет соответствовать основным принципам этой реформы. Необходима разработка новых рыночных методов и форм финансирования городской инфраструктуры, связанной с жилищным сектором, путём: реализации платежей за предоставляемые услуги; привлечение дополнительных внебюджетных источников финансирования. В связи необходимостью для развития инфраструктуры жилой застройки значительных финансовых ресурсов, сравниваемых с текущим бюджетом города, муниципалитеты помимо бюджетных средств могут привлекать: кредитные ресурсы международных финансовых организаций (МБРР, ЕБРР и др.) под гарантии Правительства России; кредитные средства коммерческих банков; средства у физических и юридических лиц посредством выпуска специальных муниципальных облигаций (14, 6, 5, 12). 3.3. Архитектурно-технические аспекты и строительное производство. Коренные изменения в жилищной сфере обусловили новые требования к архитектурно-техническим характеристикам строящегося жилья, так как значительная часть его поступает в частную собственность и становится объектом жилищного рынка. На первый план выходят потребительские качества, функциональные удобства и комфортность проживания, учёт природно-климатических и других специфических особенностей района и места размещения жилья, эстетические и экологические требования. Прошедший с начала жилищной реформы период значительно обострил ряд проблем. Быстрое увеличение цен на энергоресурсы, тарифов на электроэнергию и транспорт выдвинули на первый план вопросы повышения теплозащитных качеств и снижения веса жилых зданий. Важнейшей задачей в жилищной сфере является обеспечение экономии энергоресурсов, которые сегодня расходуются крайне нерационально. Необходимо снизить потребление энергии при строительстве и эксплуатации жилища. Не менее актуальной проблемой является улучшение теплозащиты ранее построенных зданий, а также принципиально новая система проектирования жилья. В основу архитектурно-строительных систем должна быть положена модульная координация и унификация строительных конструкций и изделий. В зависимости от форм собственности можно прогнозировать следующие перспективные системы жилых домов: для индивидуального и частного строительства - одноэтажные, мансардные, двухэтажные и трёхэтажные - отдельно стоящие или блокированные, возводимые дома на основе лёгких конструкций из древесины, мелкоштучных материалов и других местных строительных материалов с использованием эффективных утеплителей; для кооперативного и коллективного строительства - малоэтажные жилые дома высотой до четырёх этажей, сблокированные, секционные; на период до полного перехода к эффективным строительным системам - многоэтажные дома на базе конструкций крупнопанельного домостроения; для коммерческого строительства - малоэтажные (до четырёх этажей) и многоэтажные (от пяти этажей и выше) различных конструктивных систем; для социального жилья - малоэтажные дома до пяти этажей, в основном из местных строительных материалов. Архитектурно-строительные системы становятся региональными, начинают учитывать природно-климатические особенности региона, наличие местных строительных материалов, специфику населения. Ежегодно 7-9 миллионов кв. метров общей площади жилых домов становится непригодной для проживания и подлежит сносу, а около трети имеет физический износ более 60 %. Объёмы капитального ремонта, реконструкции и модернизации жилья за последние годы резко сократились. Сохранение существующего положения в ближайшие 10-15 лет в России может привести к тому, что более 250-375 млн. кв. метров жилья придёт в состояние негодное для проживания. Поэтому очень важно обеспечить сохранность и обновление существующего жилого фонда за счёт капитального ремонта, реконструкции и модернизации домов. Новый этап реализации программы "Жилище" предопределяет необходимость реконструкции существующей производственной базы домостроения. Она должна быть направлена на обеспечение в жилищном строительстве снижения веса конструкций, переходу к системам домостроения, позволяющим возводить жилые дома различной этажности и потребительских качеств; организации производства прогрессивных конструкций на основе использования листовых и плитных, экологически чистых и эффективных теплоизоляционных материалов; отказу от применения метало - и энергоёмких производственных процессов на предприятиях промышленности стройматериалов и стройиндустрии. В целях сокращения непроизводительных расходов тепла и воды необходимо разработать и организовать производство новых типов санитарно-технического оборудования повышенной экономичности и надёжности, приборов автоматического регулирования, контроля и учёта предоставляемых коммунальных услуг, а также новых видов и типоразмеров столярных изделий, в том числе с тройным остекленением. Осуществление структурной перестройки материально-технической базы жилищного строительства должно способствовать рациональному использованию Жилищного займа Всемирного банка. 3.4. Организационные аспекты. Практика первых лет реализации Государственной целевой программы "Жилище" подтвердила, что конечные результаты зависят, прежде всего, от организации работы на местах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, структурных подразделений, ведающих строительством, архитектурой и жилищно-коммунальным хозяйством. Опыт показывает, что на новом этапе целесообразно расширить возможности реализации программы "Жилище" для органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, передав им некоторые права, которые сегодня в соответствии с действующим законодательством и нормативными актами, а также ведомственными инструкциями сосредоточены на федеральном уровне. Это будет полностью соответствовать вступившему в действие с 1 сентября 1995 года Федеральному закону "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". 3.5. Жилищная реформа, градостроительство и развитие населённых пунктов. В 1992 году был принят Закон "Об основах градостроительства", который установил градостроительное право, определили основные направления правового регулирования градостроительной деятельности в целях обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека и общества, бережного природопользования, охраны и реставрации историко-культурного и архитектурного наследия. Впервые в России разработан проект Градостроительного кодекса. В нём определены принципы градостроительной деятельности в городах и других поселениях независимо от форм собственности на землю, иные природные ресурсы и недвижимость. Предусматривается разработка и введение необходимых для осуществления жилищной реформы градостроительных кадастров, взаимоувязанных с земельными кадастрами, системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также мониторинга окружающей среды в городах. Для того чтобы не допустить экономическую и экологическую перегрузку отдельных территорий, разработана Генеральная схема расселения на территории Российской Федерации, охватывающая проблемы природопользования и территориальной организации производительных сил России. В этом документе учтено появление большого количества мигрантов, наличие кризисных экологических ситуаций, нестабильность развития отдельных регионов. В числе намеченных первоочередных мероприятий - развитие существующих региональных систем расселения, в частности Среднерусской, Южно-Сибирской, Тихоокеанской, обладающих относительно благоприятными экологическими условиями и возможностью приёма мигрантов; формирование и развитие новых портов на Балтийском, Чёрном, Каспийском и Белом морях; развитие рекреационных зон федерального значения - Минеральных вод, района озера Байкал, Черноморского побережья, Золотого кольца, Валдая, Карелии; улучшение экологической ситуации в зоне Чернобыля и некоторых районах Урала. Ход жилищной реформы показал, что формирование рынка недвижимости происходит по-разному в различных городах и регионах России. Рынок квартир в большинстве городов можно считать наиболее успешно функционирующим сегментом рынка недвижимости. Вместе с тем в государственных структурах и неправительственных организациях растёт понимание того, что действенными и эффективными экономические реформы могут стать только тогда, когда они базируются на серьёзном анализе российской действительности, фактического положения дел, динамики изменений (а не только на умозрительных построениях или исключительно на опыте других стран). Для развития населённых пунктов важно обеспечить и на новом этапе рациональное решение вопроса собственности. России необходимо сохранить устойчивый круг заинтересованных в нём граждан. Следует подходить к жилью как одновременно экономической и социальной категории. Жильё является частным товаром на уровне дома или квартиры. Уже на уровне жилого квартала или района оно становится частью города или другого населённого пункта и должно подчиняться соответствующим экологическим и гражданским критериям. Важной задачей жилищного рынка является принятие закона о зонировании, разработка рыночно-ориентированной муниципальной земельной политики, которая предполагает введение рынка прав на земельные участки и механизмы учёта реального территориального спроса со стороны застройщиков и покупателей недвижимости, а также введение рыночных механизмов и принципов обеспечения доступности земли при эксплуатации, реконструкции и строительстве жилья. Конкретными мерами градостроительной политики на новом этапе реализации программы "Жилище" (1996-1997 гг.) должны были стать на федеральном уровне: беспрепятственного получения (по нормативам) или приобретения, в том числе без нормативов, на конкурсах и аукционах, земельных участков в частную или общую собственность для реконструкции или строительства строений с жилыми и нежилыми помещениями; стимулирование использования внутренних резервов развития городов через введение механизмов приватизации городской земли, регулирование землепользования путём налога на недвижимость, введение городской земельной ренты; проведение принципов энергоснабжения и городском и жилищно-коммунальном хозяйстве, максимальное использование энергоносителей, модернизацию и развитие систем инженерного оборудования, и обеспечение городских и сельских поселений широкой номенклатурой инженерных систем разной мощности, адекватных градостроительным условиям и инвестиционным возможностям. На уровне субъектов Российской Федерации: предусматривалась возможность региональной адаптации федерального законодательства и нормирования в градостроительстве, создания уставов, установление региональных норм социального жилища, объектов социального назначения и их сетей, распределение плотности застройки и её комплексности; детализируются права органов местного самоуправления городов, поселений, сельских населённых мест по градостроительному регулированию. На уровне органов местного самоуправления должны были быть разработаны и введены в действие праворегулирующие документы для города, его районов, жилых кварталов и земельных участков для жилищного строительства или реконструкции, а также использование жилой застройки, ограничений, сервитутов для пользователей собственников и застройщиков. Практическое создание рынка недвижимости в жилищной сфере путём объединения рынков жилья, нежилых помещений в жилых домах или иных строениях и рынка земли возможно при постепенном организационном, финансовом и правовом обеспечении системы регистрации недвижимости в едином реестре недвижимости. Основные направления совершенствования системы управления, содержания и эксплуатации жилищного фонда являются: разделение функций управления и обслуживания жилищного фонда; переход на договорные (контрактные) взаимоотношения заказчиков и подрядчиков; внедрение конкурсной основы отбора подрядчиков. Переход на конкурсный принцип отбора подрядчиков для выполнения работ по содержанию, эксплуатации и ремонту жилищного фонда надо осуществлять последовательно с доведением доли государственного и муниципального жилищного фонда, обслуживаемого на конкурсной основе, к концу 1996 года до 10 %, к концу 1998 года до 60 %, к концу 2000 года до 100 %. 3.6. Национальный план действий: задачи, мероприятия, мониторинг. Национальный план действий Российской Федерации и всех её регионов на период до 2000 года, прежде всего, опирается на главную общенациональную задачу - стабилизацию и последующий рост экономики путём последовательного продолжения экономических реформ с внесением необходимых коррективов в их осуществление, направленных на осуществление первоочередных социальных проблем. При решении этих проблем возрастает как роль федеральных органов власти, так и особенно органов власти 89 субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, в связи, с чем в каждом из регионов процесс реализации национального плана действий должен осуществляться в увязке со специфическими особенностями данного региона. Одной из приоритетных социальных проблем, особенно важной для улучшения состояния и развития населённых пунктов, является продолжение жилищной реформы, реализация нового этапа государственной целевой программы "Жилище". К числу основных задач, которые надо было решить на этом этапе, относились следующие. Необходимость завершения создания целостной системы законодательных и нормативных актов в жилищной сфере как правовой основы для продолжения жилищной реформы. (Принятие Земельного, Жилищного, Градостроительного и Налогового кодексов, законов о регистрации недвижимости, о товариществах собственников жилья, об ипотеке, о зонировании территории и т. д.) Совершенствование градостроительства, а также отвечающих экономической ситуации подходов к обеспечению земельных участков, строительству и эксплуатации жилья, объектов социальной сферы и инфраструктуры населённых пунктов. Увеличение объёмов жилищного строительства с обеспечением ввода жилья в 1996 году 43-45 млн. кв. метров, в 1997 году - 46-50 млн. кв. метров, и в 2000 году - 65-80 млн. кв. метров, что позволит достичь или превзойти самые высокие показатели ввода жилья в России за всю её историю. Эту задачу намечалось решать в основном за счёт средств частных застройщиков и смешанных форм собственности с привлечением в жилищное строительство также средств банков, коммерческих структур, иностранных инвесторов и т. д. Дальнейшие изменения структуры жилищного фонда не по формам собственности, а структуры и источникам финансирования (доведение доли приватизированных квартир до 60-65 % при сохранении 35-40 % квартир для сдачи гражданам по договорам аренда или найма; всемерное развитие внебюджетных форм финансирования строительства). Внедрение эффективных систем целевой поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий при строительстве и приобретении жилья (выплата субсидий на строительство и приобретение жилья, предоставление жилищных кредитов, особенно ипотечных, выпуск и обращение жилищных ценных бумаг, образование именных накопительных жилищных счетов в банках и т. д.). Продолжение перевода жилищно-коммунального хозяйства в безубыточный режим функционирования с обеспечением социальной защиты малоимущих групп населения (переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг со строгим соблюдением действующей системы субсидий для малоимущих граждан; постепенное включение в оплату компенсаций затрат на капитальный ремонт и инвестиций с полным завершением перехода на новую систему во всех регионах Российской Федерации к 2005 году). Активное образование кондоминиумов, как в существующем жилищном фонде, так и при проектировании и строительстве нового жилья, с созданием товариществ собственников жилья. Общая собственность на часть недвижимого имущества в кондоминиумах должна стать существенным дополнением к частной собственности на квартиры, позволит их владельцам совместно определять порядок и условия эксплуатации соответствующего дома или жилого комплекса, выбирать необходимые для этого организации; будет способствовать рациональному решению градостроительной проблемы и общему упорядочению операций с недвижимостью. Дальнейшее совершенствование архитектурно-технических качеств жилой застройки в интересах общества, потребителей и инвесторов. Структурная перестройка и модернизация производства новых видов строительных материалов, изделий и конструкций для жилищного строительства, а также организации строительных работ (5, 6, 12, 14). ЗАКЛЮЧЕНИЕ Таким образом, на нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан по распоряжению полученным жильём. В частности, приватизировав государственное или муниципальное жильё, гражданин может оставить его наследникам. Отрицательные, которые пока превалируют, состоят в том, что перспектива получения жилья для подавляющего большинства очередников становится всё более призрачной, а субсидии и кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья в собственность. Множится число преступлений, совершаемых на почве квартирного бизнеса. Рынок жилья, о котором мечтали творцы "шоковой терапии" приобрёл явно криминальный оттенок. В нынешних непростых условиях все ветви власти должны означать, что без широкой государственной поддержки, обеспечение граждан жильём становится для миллионов людей неразрешимой проблемой (2). СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ Гонгало Б.М. Комментарий к законодательству о приватизации жилищного фонда. - М.: БЕК, 1995. Гражданское право. / Под ред. Сергеева В.Е. - М., 1999. Государственная целевая программа "Жилище". Постановление Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 года, № 595. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом, квартиру. Справочное пособие. - М.: БЕК, 1995. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. / Научно-практическое пособие. - М.: БЕК, 1997. Жилищный вопрос при переходе к рынку. Сборник нормативных материалов./Библиотечка профсоюзного активиста. - М., 1995. - № 2. Крашенинников П.В. Кондоминиумы в многоквартирных домах. - М.: "Спартак", 1995. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним". - М., 1999. Назаренко М.И. Почему нужно приватизировать свою квартиру. - М., 1992. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР". Закон РСФСР от 4 июля 1991 года, № 1542-1. "Об основах федеральной жилищной политики". Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года, №4218-1. Федеральная целевая программа "Свой дом", 27 июня 1996 года, № 753. Право на недвижимость регистрирует государство. Библиотечка "Российские газеты, 1998. - Вып. 21. Свой дом, своя квартира. Библиотечка "Российские газеты", 1996. - Вып. 12. Приватизация в вопросах и ответах. Документальные материалы. - М., 1992. Приватизация жилья. Сборник нормативных актов. - М., 1992. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью. Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. - М., 1998. 28 28 Работа на этой странице представлена для Вашего ознакомления в текстовом (сокращенном) виде. Для того, чтобы получить полностью оформленную работу в формате Word, со всеми сносками, таблицами, рисунками, графиками, приложениями и т.д., достаточно просто её СКАЧАТЬ.  |
|
Банк готовых работ
Форма заказа
Скачать работу
экономические  Copyright © refbank.ru 2005-2024
Все права на представленные на сайте материалы принадлежат refbank.ru. Перепечатка, копирование материалов без разрешения администрации сайта запрещено. |
|