|
|
Аренда нежилых помещений1. СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ 4 1. Виды аренды нежилых помещений 5 1.1. Текущая аренда 5 1.2. Долгосрочная аренда 5 1.3. Финансовая аренда (лизинг) 6 2. Стороны договора аренды 8 2.1. Арендодатель 8 2.2. Арендатор 9 3. Заключение договора аренды нежилого помещения 11 3.1. Составление договора аренды нежилого помещения 12 4. Передача арендованного имущества 14 5. Использование арендованного имущества 16 5.1. Субаренда 16 6. Прекращение договора аренды 18 7. Выкуп арендованного имущества 21 7.1. Возврат имущества 21 8. Учет и контроль использования нежилого фонда 25 9. О государственном контроле за учетом, регистрацией и использованием объектов нежилого фонда 26 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 27 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 28 ВВЕДЕНИЕ Договор аренды является основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Следует обратить внимание, что данное право признается за арендатором только в том случае, если имущество использовалось в соответствии с договором, а не каким-либо иным образом. Если в договоре не указано, каким образом надлежит эксплуатировать имущество, следует обращаться к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - ГК РФ). В соответствии с ГК РФ договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме. Впрочем, эту возможность можно считать условной, поскольку законодательство устанавливает, что письменная форма обязательна, во-первых, для договоров аренды, срок которой превышает один год, и независимо от срока, если хотя бы одна из сторон договора - юридическое лицо, и, во-вторых, для договоров аренды зданий и сооружений независимо от срока их действия. Но и в том случае, когда договор аренды заключают между собой граждане и он не подпадает под действие перечисленных правил, следует учитывать, что статья 161 ГК РФ обязывает заключать в письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. 1. Виды аренды нежилых помещений В настоящее время существуют несколько видов аренды нежилых помещений. Так, в зависимости от срока действия соответствующего договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду, от назначения арендуемого объекта - аренду помещения под офис, аренду складского помещения, аренду производственного помещения и т. п. В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на нежилое помещение к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую и долгосрочную. Кроме того, существует еще и финансовая аренда (лизинг), которая в силу присущих ей особенностей заметно отличается от аренды с правом выкупа арендованного имущества. 1.1. Текущая аренда Текущая аренда представляет собой временное получение арендатором в пользование нежилого помещения за плату, однако при этом право собственности на данное нежилое помещение остается за арендодателем. Однако, как уже отмечалось, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного помещения, являются его собственностью, если помещение использовалось в соответствии с условиями договора. Условия текущей аренды установлены гражданским законодательством, а в случае неурегулированности отдельных сторон арендных отношений законом они могут быть определены по договоренности между арендодателем и арендатором. 1.2. Долгосрочная аренда Долгосрочная аренда, как правило, предусматривает возможность перехода арендованного нежилого помещения в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного помещения не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено законом. Так, Закон РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" от 03.05.91 рассматривает выкуп имущества предприятия как один из способов приватизации. В Москве порядок выкупа сданных в аренду нежилых помещений определен постановлением Правительства Москвы от 17.11.95 № 840 (в ред. Постановления МГД от 02.10.96 № 85, Постановления Правительства Москвы от 13.05.97 № 344). Выкуп сданного в аренду имущества государственных и муниципальных предприятий осуществляется в соответствии с условиями, определяемыми нормативными актами, регулирующими приватизацию, в частности Указом Президента РФ от 14.10.92 № 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду". 1.3. Финансовая аренда (лизинг) Нежилое помещение (здание), используемое для предпринимательской деятельности, может быть предметом договора финансовой аренды (договора лизинга). Суть данного договора состоит в том, что арендодатель сначала приобретает в собственность нежилое помещение (здание) у определенного продавца, а затем предоставляет его арендатору за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. В договоре финансовой аренды может быть предусмотрен переход арендованного нежилого помещения (здания) в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Договор финансовой аренды носит инвестиционный характер. С помощью его арендодатель финансирует предпринимательскую деятельность арендатора, для которого, в свою очередь, данный договор служит способом получения необходимого ему помещения. Экономически выгодным для обеих сторон договор будет в том случае, когда сумма лизинговых платежей близка к стоимости предаваемого в аренду помещения в ценах на момент заключения договора. Особенностью финансовой аренды является наличие третьего участника сделки - продавца арендуемого имущества. Заметим, что, не находясь в прямых договорных отношениях с продавцом имущества, арендатор наделен по отношению к нему рядом прав и обязанностей, основаниями для которых служат его договорные отношения с покупателем имущества - арендодателем. Арендатор вправе предъявить непосредственно продавцу арендованного помещения требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества помещения и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. 2. Стороны договора аренды 2.1. Арендодатель Чтобы выяснить, кто может выступать в роли арендодателя, следует обратиться к ст. 608 ГК РФ, которая гласит: "Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику". Собственником же, как известно, может быть не только физическое лицо (гражданин), но и хозяйственное товарищество или общество, общественная или иная организация и т. д., которой принадлежит имущество. Кроме того, арендодателями, как следует из ГК РФ, могут быть и лица, управомоченные законом или собственником сдавать имуществе в аренду, что можно видеть на примере аренды объектов государственной или муниципальной собственности. В этом случае в качестве арендодателя могут выступать предприятия и учреждения, за которыми данное имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо специально уполномоченные органы. В соответствии с Постановлением ВС РСФСР от 27.12.91 №3020 "0 разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и Постановлением Правительства РФ от 10.02.94 № 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" уполномоченными государственными органами являются Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом и территориальные комитеты по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации. Комитеты по управлению государственным имуществом могут быть арендодателями лишь в отношении объектов государственной собственности, не находящейся в хозяйственном ведении предприятий. Предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать в аренду недвижимое имущество только с согласия собственника. Аналогичным правом сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности согласно Закону "Об образовании" наделены учреждения образования (для этого необходимо согласие Совета данного учреждения). 2.2. Арендатор Другой стороной в договоре аренды выступает арендатор. К нему предъявляется гораздо меньше требований, но и к нему применимо требование законодательства о том, что лицо, заключающее какую бы то ни было сделку, должно быть дееспособным. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. Для юридических лиц понятие дееспособности идентично понятию правоспособности. Как известно, правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации. Право юридического лица осуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение лицензии, возникает с момента получения такой лицензии или в указанный в ней срок и прекращается по истечении срока ее действия, если иное не установлено законом или другими правовыми актами. Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) либо государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности. Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях. 3. Заключение договора аренды нежилого помещения Договор аренды нежилого помещения (здания) должен быть заключен в простой письменной форме составлением одного документа, подписанного сторонами. Законодательство исключает возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, пусть даже и позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Таким образом, в договоре аренды нежилого помещения (здания) стороны не вправе предусмотреть его форму, отличную от установленной законом, а несоблюдение такой формы договора влечет его недействительность независимо от срока действия и участников договора. Кроме того, как уже отмечалось, в соответствии с законодательством договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В качестве объекта государственной регистрации недвижимого имущества может быть определено основное здание без служебных строений с конкретным порядковым номером по улице (переулку и т. д.) либо основное здание и служебные строения, расположенные на одном земельном участке как единый объект. Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляются подлинники документов, которые после регистрации возвращаются владельцу прав, а также их копии. Документы, подтверждающие возникновение, прекращение, переход и ограничение прав на недвижимое имущество, должны отвечать требованиям законодательства Российской Федерации. Документы, имеющие неоговоренные и неудостоверенные исправления (подчистки, приписки, зачеркнутые слова и т. п.), не принимаются. Текст документа должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц - без сокращений, с указанием адресов их органов; фамилии, имена и отчества граждан, адреса их места жительства должны быть указаны полностью. Чертеж границ (план) земельного участка должен быть удостоверен органом, имеющим на то право. Особый порядок установлен для предоставления в аренду нежилых помещений, расположенных в зданиях - памятниках истории и культуры и вновь выявленных объектах, представляющих значительную историческую, научную, художественную или иную культурную ценность. К предприятиям и организациям, арендующим здания и нежилые помещения без законного основания, могут быть применены санкции в виде отключения от инженерных коммуникаций (электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонной связи). К числу предприятий и организаций, арендующих здания и нежилые помещения без законного основания, относятся предприятия (организации), не оформившие в установленном порядке права аренды, а также права аренды которых истекли и не продлены в установленном порядке. 3.1. Составление договора аренды нежилого помещения Договор аренды - основной документ, регулирующий отношения между арендодателем и арендатором при аренде нежилого помещения (здания). Поэтому необходимо грамотно и ответственно подойти к его составлению, тем более что для данного вида недвижимого имущества установлена договорная модель аренды, позволяющая сторонам самостоятельно определять в договоре условия аренды, в том числе и не предусмотренные гражданским законодательством. При составлении договора аренды нежилых помещений необходимо учитывать, что отдельные нормы ГК РФ, посвященные аренде, носят диспозитивный характер, то есть дают возможность сторонам предусмотреть порядок регулирования отдельных сторон аренды, отличный от установленного нормой ГК РФ. Законодательство наделяет стороны правом устанавливать в договоре аренды нежилых помещений (зданий) дополнительные условия досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон помимо предусмотренных законом. Данное право сторонам, особенно арендодателю, желательно использовать при составлении договора для предотвращения неприятных последствий или сведения их к минимуму в случае недобросовестности арендатора. При составлении договора аренды следует четко формулировать его положения, чтобы избежать двоякого толкования предписаний договора. В качестве условных наименований для договора аренды используют Термины "арендодатель" и "арендатор", причем вначале указывают наименование организации - арендодателя, затем наименование организации - арендатора. При этом следует назвать фамилии, имена, отчества и должности лиц, подписывающих договор аренды, а также указать основание, дающее им на это право. 4. Передача арендованного имущества Исполнение договора аренды начинается с передачи объекта аренды арендатору. В этой связи законодательство определяет требования к арендодателю, а именно: если какие-либо принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. В таком случае будут справедливы и требования арендатора о возмещении убытков. При возникновении же ситуации, когда арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в определенный договором срок или в разумный срок, если в договоре он не указан, то арендатор вправе истребовать от него это имущество в принудительном порядке. Для защиты своих прав арендатору необходимо предъявить иск в суд или в арбитражный суд, исходя из подведомственности спора. При этом арендатор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Впрочем, возможен и другой вариант. Арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. К убыткам в данном случае могут быть отнесены реальный ущерб (дополнительные затраты в связи с наймом аналогичного имущества) и упущенная выгода (потери из-за простоя, которые вызваны неполучением арендованного имущества в срок). Не менее важно иметь в виду, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.), поскольку ст. 613 ГК РФ установлено, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Невыполнение арендодателем этой обязанности влечет определенные последствия, а именно: арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Кроме того, на арендодателе лежит ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, пусть даже во время заключения договора аренды он и не знал об этих недостатках. В этом случае арендатор по своему выбору может потребовать от арендодателя: а) безвозмездного устранения недостатков имущества; б) соразмерного уменьшения арендной платы; в) возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (данные расходы могут быть возмещены путем удержания арендатором соответствующей суммы из арендной платы после предварительного уведомления об этом арендодателя); г) досрочного расторжения договора. Как только арендодатель получит извещение о требованиях аренда-гора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, он может без промедления заменить предоставленное имущество другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить соответствующие недостатки. 5. Использование арендованного имущества После того как передача объекта аренды состоялась, арендатор обязан пользоваться имуществом строго в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не оговорены, то в соответствии с назначением имущества. Так, например, использование арендованного для офиса помещения в качестве жилого считается нарушением условий договора и может служить основанием для его досрочного расторжения судом по требованию арендатора. Вместе с тем арендатор с согласия арендодателя имеет право на следующие действия в отношении арендованного имущества: а) сдавать в субаренду (поднаем); б) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); в) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование. Кроме того, арендатор, опять же с согласия арендодателя, может отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Однако во всех рассмотренных случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. 5.1. Субаренда Так как договор субаренды является производным от договора аренды, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок действия первоначального договора аренды. Разумеется, досрочное прекращение договора аренды влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако в этом случае субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды. Такой договор может быть заключен в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. То есть при досрочном прекращении договора аренды законодательство защищает права добросовестного арендатора, позволяя ему заключить самостоятельный договор на имущество, которым он пользовался на условиях субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Арендодателем по договору субаренды является арендатор по основному договору, а субарендатор по отношению к нему выступает арендатором. Так как договор субаренды зависим от договора аренды, то в случае ничтожности последнего все договоры субаренды являются ничтожными 6. Прекращение договора аренды Необходимо отдельно рассмотреть ситуацию, когда при изменении сторон договор аренды остается в силе. Оказывается, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, арендные отношения не прерываются, а первоначальный арендодатель замещается новым приобретателем вещного права на данное имущество. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Этим положением защищаются права наследников арендатора. Арендодатель имеет право отказать наследнику арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, только если заключение договора аренды было обусловлено какими-либо личными качествами арендатора. Например, арендатор был квалифицированным строителем и в счет арендной платы обязался отремонтировать арендованный объект, а его наследник не способен выполнить такую работу согласно договору. Вполне реальна ситуация, когда о своих правах заявят несколько наследников. В этом случае вопрос о переходе прав арендатора решается по соглашению между ними, а в случае возникновения разногласий - в судебном порядке. Гражданский кодекс РФ определяет основания, согласно которым арендодатель имеет право в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор: а) использует имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; б) существенно ухудшает имущество; в) не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; г) уклоняется от осуществления капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда законодательством, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Данный перечень не является исчерпывающим, в договоре аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Вместе с тем этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон. Для того чтобы реализовать право расторжения договора аренды в одностороннем порядке, арендодатель должен обратиться с соответствующим иском в суд, который рассмотрит основания для расторжения договора. Вместе с тем, в целях защиты интересов арендатора, предусмотрен досудебный порядок урегулирования разногласий между сторонами. Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такого поступка со стороны арендодателя не последует, то суд откажет ему в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора. В свою очередь, арендатор имеет право на досрочное расторжение договора по его требованию, когда: а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки; г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы). Приведенный перечень также не является исчерпывающим, его можно дополнить, но нельзя сокращать даже по соглашению сторон в договоре аренды. Договор аренды по требованию арендатора расторгается в судебном порядке. При этом необходимо обратить внимание на следующее. На арендатора возлагается обязанность предварительно направить арендодателю письменное предупреждение с требованием устранить допущенные нарушения. Однако до обращения в суд он должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор. В случае отказа от предложения расторгнуть договор в добровольном порядке или неполучения ответа в указанный в предложении срок (а если он не указан, то в течение тридцати дней) арендатор имеет право подать соответствующий иск в суд. 7. Выкуп арендованного имущества Договор аренды может быть прекращен выкупом арендованного имущества. Ст. 24 ГК РФ устанавливает: "в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены". Выкуп сданного в аренду имущества государственных и муниципальных предприятий является одним из способов приватизации, поэтому порядок выкупа и выкупную цену таких объектов аренды устанавливают акты, регулирующие приватизацию, в частности Указ Президента РФ от 14.10.92 № 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду". Отдельно законодательством оговаривается ситуация, когда условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды. Тогда его можно установить дополнительным соглашением сторон. При этом стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Кроме того, законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. 7.1. Возврат имущества Одновременно с прекращением срока действия договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество независимо от оснований прекращения договора. Причем имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, например, после реставрации, если согласно договору арендатор обязался ее осуществить. В случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Однако это не означает продления договора аренды, если до окончания срока действия договора арендодатель уведомил арендатора о намерении не возобновлять договор. Если полученная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, то он может потребовать их возмещения. Необходимо принять во внимание следующее положение ГК РФ. Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не установлено договором. Добросовестное выполнение своих обязанностей сторонами по договору нередко приводит к тому, что договорные отношения между ними возобновляются. Если арендатор надлежащим образом исполнил обязанности, то по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Однако преимущественное право арендатора не означает, что арендодатель обязан заключить новый договор аренды на прежних условиях. Под надлежащим исполнением обязанностей арендатором в данном случае понимают: а) использование имущества в соответствии с его назначением и условиями договора; б) поддерживание имущества в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения имущества; в) своевременное внесение платы за пользование имуществом; г) добросовестное исполнение других обязанностей, возложенных на арендатора договором или законодательством. При желании реализовать право на продолжение арендных отношений арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. Это может касаться срока договора, возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, размера арендной платы и др. Следует учитывать, что при заключении нового договора аренды стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. А преимущественное право следует понимать так: при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение отдается прежнему арендатору. У арендатора есть возможность защитить свое преимущественное право. Он может обратиться в суд с иском, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок и в то же время в течение года со дня истечения договора с ним заключил договор аренды с другим лицом. В этом случае арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Однако арендатор не может требовать возобновления договора, если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель против этого не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом за каждой из сторон сохраняется право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону заранее (при аренде недвижимого имущества - за три месяца, если законом или договором не установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора). Вместе с тем важно помнить следующее. Если законом установлен предельный (максимальный) срок договора для данного вида аренды или для аренды данного вида имущества, но ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, то его действие прекращается по истечении предельного срока. При заключении договора аренды стороны могут исключить возможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в договоре дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. 8. Учет и контроль использования нежилого фонда Одной из важнейших функций в управлении городской собственностью является организация ее учета и контроля за использованием. В настоящее время созданы и функционируют информационные базы по вопросам, входящим в компетенцию соответствующих структур (реестр собственности, система ведения земельного кадастра, системы автоматизированного контроля за поступлением арендных платежей, база данных регистрационной палаты). Следующим шагом является создание единой информационной базы (единого информационного пространства), обеспечивающее согласованность действий всех участников имущественных отношений как в центральном аппарате, так и префектурах административных округов. Повышение эффективности управления городским имуществом подразумевает и дальнейшее перераспределение прав и обязанностей в этом процессе как в территориальном, так и в отраслевом разрезе. Целесообразно передать часть функций городского уровня на уровень административных округов и далее районов. Соответственно часть функций специфичных для конкретных областей производства должна быть передана отраслевым департаментам при сохранении за комплексом учета, контроля и проведения единой политики в области управления городской собственностью. Развитие рыночных отношений опережает процесс нормотворчества - процесс создания отработанной, выверенной законодательной основы по управлению имуществом города. Основными нормативными актами необходимыми для дальнейшего развития являются законы, регулирующие передачу в аренду и продажу муниципальной собственности. 9. О государственном контроле за учетом, регистрацией и использованием объектов нежилого фонда Все нежилые помещения (здания, сооружения) вне зависимости от форм собственности подлежат учету органами Горкомимущества и ГорБТИ. Основными документами на нежилые помещения (здания, сооружения) являются: технический паспорт, городской реестр и свидетельство на право владения нежилого помещения (здания, сооружения). Организацию взаимодействия всех служб по учету и контролю за использованием нежилых помещений на территории административного округа осуществляет префект совместно с территориальным агентством Горкомимущества. Органы БТИ хранят и вносят в технический паспорт все изменения, касающиеся смены балансодержателя с указанием номера и даты распорядительного документа, проводят обследование помещений и дают заключение о техническом состоянии помещений - в случае проведения реконструкции или капитального ремонта готовят новую техническую документацию. Горкомимущество хранит и ведет учет прав владения переданными помещениями путем оформления и выдачи свидетельств (установленного образца) юридическим или физическим лицам, за которыми закрепляются соответствующие помещения. Документы, регламентирующие права сторон на переданные помещения (договоры, контракты) оформляются Горкомимуществом (его территориальными агентствами) и хранятся в архиве Горкомимущества. Свидетельства на право владения являются документами строгой отчетности, корешки которых хранятся в архиве Горкомимущества. Оформление свидетельства платное. Оплата производится на счет Горкомимущества в размере четырех минимальных заработных плат, установленных по Российской Федерации. Горкомимущество, или уполномоченные им лица, во взаимодействии с префектами, управлениями районов в пределах предоставленных прав и полномочий осуществляют систематический контроль за использованием нежилых помещений, переданных юридическим или физическим лицам в соответствии с технической документацией и документами на право владения. Нежилые помещения могут быть изъяты у пользователя в случае нарушения условий договора или контракта в установленном законом порядке. Нежилые помещения (здания, сооружения), ранее переданные на баланс (хозведение, оперативное управление) предприятиям и организациям с негосударственной формой собственности, являются городской собственностью, а отношения по их использованию подлежат переоформлению на основании постановления Правительства РФ или распоряжения Горкомимущества. Предприятие, организация имеют право на заключение договора аренды на возвращенные площади. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Договор аренды (имущественного найма) получил широкое распространение во многих сферах деятельности: на производстве, в предпринимательстве, быту. На практике стороны оформляют арендные отношения различными договорами. Между тем объектом аренды может быть не любое имущество, а лишь так называемые непотребляемые вещи, то есть те, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. К таковым, в частности, относятся и интересующие нас нежилые помещения (здания). В договоре аренды обязательно следует четко определить объект аренды, подлежащий передаче арендатору. Для этого в договоре должно быть обозначено наименование арендуемого имущества, его качественные характеристики. При аренде недвижимого имущества (в том числе и нежилых помещений) необходимо зафиксировать местонахождение объекта и другие признаки, характеризующие его состояние. В противном случае условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а договор соответственно - не заключенным сторонами. Договор аренды недвижимого имущества во всех случаях подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Государственную регистрацию в Едином государственном реестре осуществляют учреждения юстиции. И наконец, следует помнить, что договор аренды, в котором предусмотрена возможность выкупа в последующем арендуемого имущества арендатором, должен быть заключен в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ Гражданский кодекс Российской Федерации, ч. 1 и 2/ -СПб.: Дело, 1996 -1998. Жариков Ю.Г., Масеевич Н.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование/ М.: Бек, 1997. Казанчев Ю.Д., Писарев А.Н. Муниципальное право: Учебник/ - М.: Новый юрист, 1998. Калачева С.А. Аренда офисных, складских, торговых помещений/ - М.: издательство "Приор", 1999. Права на недвижимость регистрирует государство/ - 1998.- Выпуск № 2. 3 Работа на этой странице представлена для Вашего ознакомления в текстовом (сокращенном) виде. Для того, чтобы получить полностью оформленную работу в формате Word, со всеми сносками, таблицами, рисунками, графиками, приложениями и т.д., достаточно просто её СКАЧАТЬ.  |
|
Банк готовых работ
Форма заказа
Скачать работу
экономические  Copyright © refbank.ru 2005-2024
Все права на представленные на сайте материалы принадлежат refbank.ru. Перепечатка, копирование материалов без разрешения администрации сайта запрещено. |
|